Проект “Морской фасад” открывает путь новому ресурсу

Петербургские инвесторы ищут в воде новые земли для застройки — свободных пятен под строительство в городе практически не осталось, особенно в центральной части. УК “Морской фасад” решила проблему с землей просто: компания намоет ее у западной части Васильевского острова. Далеко не все однозначно положительно воспринимают этот проект: жильцы прибрежной полосы Васильевского острова опасаются, что новые здания, заслонив вид на воду, снизят стоимость уже существующей недвижимости. Эксперты между тем советуют морально готовиться к намывным проектам и жителям других прибрежных территорий.

УК “Морской фасад” (аффилированная с Национальной контейнерной компанией) планирует намыть в западной части Васильевского острова 450 га земли. На них будет построен пассажирский порт, а также от 4 млн до 6 млн кв. м жилых и коммерческих площадей. Намыв территорий — дело далеко не новое для Петербурга, вся западная часть Васильевского острова была намыта в 70-е годы прошлого века. Все, что западнее Наличной улицы, — искусственно намытые земли. Сейчас сюда ежедневно подается 20 тыс. куб. м песка, в день намывается в среднем 0,2 га. Песок для новых земель доставляет компания “Рудас”, входящая в группу ЛСР. Она добывает его в Финском заливе, за Кронштадтом.

Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований компании Becar Commercial Property SPb, полагает, что стоимость недвижимости, рядом с которой ведется стройка, может снизиться, однако думает, что вряд ли изменение цен будет существенным. “Там же будет возводиться не завод, а объекты жилого и коммерческого назначения. Плотность новой застройки не сильно повлияет на видовые характеристики других домов. Конечно, можно предположить, что отдельные объекты потеряют свои плюсы, но на общую картину это не повлияет. Стоит отметить, что текущая ситуация на набережной не радужная. Даже учитывая, что эти места считаются элитными, они сейчас находятся не в очень хорошем состоянии: территория там не благоустроена, горы мусора”, — говорит господин Лучков.

Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга компании Colliers International, считает, что городу проект пойдет на пользу во всех отношениях: “Если вспомнить советское время, на набережной залива была свалка мусора, поэтому намыв территорий — проект не только экономический, но социально-политический”. Он уверен, что и уже существующее жилье от нового строительства не проиграет: “Жилье в городе дорожает, и вероятнее, что к моменту завершения проекта намывных территорий оно будет стоить дороже. А с появлением ‘Морского фасада’ окружающие дома приобретут хорошее соседство, что компенсирует им потерю видовых характеристик”.

Более пессимистичен в отношении стоимости жилья генеральный директор компании ” Knight Frank Санкт-Петербург” Олег Барков: “Для многих людей вид на воду остается существенным фактором при выборе квартиры. Со строительством ‘Морского фасада’ квартиры, расположенные на так называемой первой линии, могут потерять примерно 20 процентов от своей нынешней стоимости, так как значительную часть в их ценообразовании составляет вид на Финский залив (то есть они будут стоить столько же, сколько ‘невидовые’ предложения в других частях Васильевского острова). Таким образом, по цене они могут сравняться с жилыми объектами, которые находятся сейчас на Наличной и улице Кораблестроителей”. Впрочем, по словам господина Баркова, произойдет это не в ближайшие годы. “Первый этап строительства ‘Морского фасада’ (строительство Морского вокзала) не закроет существующие жилые кварталы на первой линии, поэтому большой роли в изменении цен не произойдет. Второй и третий этапы, предполагающие строительство жилых и офисных комплексов к северу и югу от Морского вокзала, как раз закроют собой существующие объекты, из-за чего цена последних может измениться. В то время как цена на квартиры в других районах Васильевского острова будет повышаться, цена на эти объекты вряд ли будет расти”, — полагает Олег Барков.

При этом он уверен, что западная часть Васильевского острова останется по-прежнему востребованным районом для жилья. “Заявленное строительство Западного скоростного диаметра и ожидаемое строительство новой станции метро на Васильевском острове могут усилить интерес со стороны покупателей. Однако пока о реальном улучшении транспортной доступности на Васильевском острове говорить рано”, — прогнозирует господин Барков.

Игорь Лучков, напротив, считает, что наличие скоростной трассы скорее может еще больше изменить стоимость недвижимости в сторону понижения. Впрочем, он тотчас оговаривается, что в случае с недвижимостью, соседствующей с ЗСД, это маловероятно: “Близость крупных транспортных магистралей к недвижимости повышенного качества обычно влияет негативно. Место там в принципе престижное, но сами дома далеко не все являются таковыми. Если бы здесь застройка была однородной социально, архитектурно и тому подобное, то ЗСД серьезно бы повлиял на цены на недвижимость. Но я считаю, что в существующей ситуации ЗСД к глобальному изменению цен не приведет”.

Что касается цены на недвижимость на намывных территориях, то прежде всего, считает Олег Барков, она будет зависеть от местоположения. “Цена зависит от себестоимости, ниже которой девелопер не может опуститься, и от конъюнктуры рынка. Поскольку рынок жилья не назовешь дефицитным, то можно предположить, что цена продажи может равняться верхней границе жилья бизнес-класса, то есть $4-4,5 тыс. за квадратный метр. Технически намыв можно делать в любом месте, но это вопрос целесообразности и градостроительных норм. Были определенные планы намывных территорий в Кировском районе, но определенных подвижек в этом вопросе пока не произошло”, — говорит он.

А Игорь Лучков считает, что на намывных территориях будут установлены пики цен на недвижимость. “По Генплану это зона общественно-деловой застройки, а по концепции эта территория застраивается жильем. По моему мнению, здесь целесообразно строить именно жилье. Тогда можно получить максимальные цены на жилье — на уровне элитных домов на набережных. По моим прогнозам, они могут достичь $10 тыс. за квадратный метр”, — говорит специалист. По его мнению, намыв новых земель может стоить от $100 до $500 за квадратный метр. “Вопрос намыва земель в других местах интересен. Теоретически намыть можно где угодно. Другое дело, что это требует огромных инвестиций. Поэтому эти территории будут пригодны только для строительства дорогих объектов с видовыми характеристиками. Вполне возможно, что город к этому в скором времени придет. Но, прежде чем это случится, должен быть завершен пилотный проект ‘Морской фасад’, который на собственном примере покажет все плюсы и минусы”, — считает господин Лучков.

В любом случае, полагают эксперты, намыв новых территорий произойдет тогда, когда наступит еще больший дефицит земли. Земля станет настолько дефицитной и дорогой, что рентабельнее будет просто намыть ее.

“Но если предположить следующую территорию намыва, то скорее всего это будет район юго-запада — территория от Константиновского дворца к порту. Очевидно, что территория будет активно развиваться именно там”, — прогнозирует Игорь Лучков.

Коммерсант